Σημαντικές αλλαγές αναφορικά με τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακής πλατφόρμας περιλαμβάνει ο Νόμος 4446/2016, που δημοσιεύθηκε πριν από λίγες ημέρες στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
Ειδικότερα, με τις διατάξεις του άρθρου 111 του νόμου αυτού εισάγεται μία σειρά ρυθμίσεων για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού (sharing economy).
Για την κατανόηση των νέων ρυθμίσεων, οι οποίες τίθενται σε ισχύ από την 1 Φεβρουαρίου 2017, παρέχονται οι εξής ορισμοί:
1. Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.
2. Ως ακίνητο νοείται: α) το διαμέρισμα, β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος.
3. Ως ψηφιακές ή επιγραμμικές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους (π.χ. Airbnb).
Προϋποθέσεις
Σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις η βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτου, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, επιτρέπει υπό τις ακόλουθες, σωρευτικά, προϋποθέσεις:
α. Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραμμένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
β. Δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
γ. Το ακίνητο έχει εμβαδό τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών μέτρων και διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση.
δ. Το ακίνητο έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή έχει διατηρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α΄ 62) ή έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (Α΄ 209).
ε. Η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου, των ενεννήντα (90) και εξήντα (60) ημερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
στ. Τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
Φορολόγηση
Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις, η μίσθωση ακινήτου με την παραπάνω μέθοδο απαλλάσσεται του ΦΠΑ.
Ωστόσο, το εισόδημα που αποκτάται θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, όπως ισχύουν.
Παράλληλα, ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής του ακινήτου υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Κυρώσεις
Σε περίπτωση μη τήρησης των παραπάνω αναφερόμενων ως α΄ και β΄ προϋποθέσεων για την εκμίσθωση, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ.
Επιπλέον, σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α΄ και β’, εντός του ιδίου φορολογικού έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο, και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.
Παράλληλα, σε περίπτωση μη πλήρωσης των λοιπών προϋποθέσεων εφαρμόζεται κατά περίπτωση η κείμενη νομοθεσία.
Έλεγχοι
Όπως επισημαίνεται στις νέες διατάξεις, προκειμένου να εξασφαλιστεί η ορθή εφαρμογή τους, θα διενεργούνται έλεγχοι από μεικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους των Υπουργείων Οικονομικών και Τουρισμού.
Παράλληλα, το Υπουργείο Οικονομικών δύναται να ζητά από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή.
Τέλος, με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρμα, οι ειδικότεροι όροι εφαρμογής των διατάξεων, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή τους.
Αξίζει να σημειωθεί ότι οι ρυθμίσεις έχουν χαρακτηριστεί ως ιδιαίτερα αυστηρές και περιοριστικές, με την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτηρών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) να κάνει λόγο για «στραγγαλισμό εν γενέσει» ενός θεσμού που άνθιζε τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα.
Από τη μεριά της η κυβέρνηση υπερασπίζεται των ρυθμίσεων, επισημαίνοντας ότι επιχειρείται η αντιµετώπιση διαπιστωµένων φαινοµένων παραοικονοµίας, ώστε η Πολιτεία να ικανοποιήσει την συνταγµατική αποστολή της, εξασφαλίζοντας τη συνεισφορά των φορολογούµενων στα δηµόσια βάρη, ανάλογα με τη φοροδοτική τους ικανότητα.
[lawspot]